К 1 июля будет готов весь арсенал инструментов, чтобы обеспечить как можно более спокойный переход на новую модель.
Меньше трех месяцев осталось до первого июля – даты, когда российские застройщики, привлекающие средства граждан, будут обязаны перейти на схему эскроу-счетов. Изначально предполагалось, что специальные счета станут обязательным для девелоперов лишь при официальном старте проекта и получении разрешения на строительство с 1 июля 2019 года. Однако, позднее были приняты поправки, согласно которым перейти на новые правила финансирования жилищного строительства должны все проекты.
Один из инициаторов этих поправок, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев рассказал в интервью Вести.Недвижимость о том, насколько готова сегодня отрасль к таким масштабным переменам, и какие возможности откроет схема эскроу жилищному рынку.
– Николай Петрович, изначально поправки о долевом строительстве предполагали, что с 1 июля 2019 года эскроу-счета станут обязательными только для новых проектов. Почему за такой короткий срок было решено все переиграть, и сделать переход обязательным для всех?
Во-первых, резкий всплеск выдачи разрешений на строительство, который мы увидели, мог бы привести к тому, что режим использования договоров долевого участия (ДДУ) в текущем формате мог бы существовать еще лет 5-8, при сложившемся уровне токсичности ДДУ 7-8% в год (ред. – доля возводимых объектов, которые впоследствии переходят в категорию проблемных). При том объеме стройки, который у нас есть, мы бы гарантированно имели ежегодно 50 тыс обманутых дольщиков. Теперь представьте, если бы сохранили эту модель, и увеличили объемы строительства до 120 млн кв м как предусмотрено в рамках нацпроекта, тогда число обманутых дольщиков выросло бы в два-три раза. Этого нельзя было допустить.
Наша задача – решить проблему с дольщиками. Поэтому потребовалось такое волевое решение. Президент очень серьезно отнесся к этой теме: в постоянном режиме выходят его поручения, которые задают направление этой работы. Если бы не принципиальная позиция президента, никто бы не смог поменять так кардинально реформировать рынок.
Во-вторых, на рынке сейчас существует несколько моделей реализации проектов в рамках долевого строительства: изначально была модель, при которой риски застройщиков брали на себя страховые компании и банки, потом появился Фонд защиты прав дольщиков, параллельно была запущена модель проектного финансирования с эскроу-счетами. Все это приводит к тому, что людям сложно ориентироваться. А если им сложно ориентироваться, то всегда есть риск, что этим могут воспользоваться недобросовестные застройщики. Поэтому необходимо было, как можно быстрее все проекты перевести на единую, понятную, защищенную модель долевого строительства с использованием счетов эскроу.
Хотя само решение может считаться радикальным и болезненным для участников рынка, потому что сейчас им нужно достаточно быстро перестроиться на новую модель, поменять бизнес-процессы, но это позволит защитить людей.
– Даст ли механизм эскроу эту абсолютную защищенность?
Конечно, даст, и здесь очень важна роль СМИ, в том числе. Необходимо людям объяснять, что есть только один вариант реализации жилья по новым проектам – это эскроу-счета. Если вам предлагают что-то другое: формы займа, облигации, векселя, а с такими случаями мы сталкиваемся и сейчас, то ни в коем случае нельзя соглашаться. Любые иные формы продажи жилья – это колоссальный риск обмана. Почему мы считаем эскроу-счета самым безопасным механизмом? Потому что средства с них будут поступать застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию, и если застройщик обанкротится, то деньги дольщика останутся на эскроу-счете. Если банк разорится, то тут действует страхование средств через Агентство по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн рублей. Это единственная на сегодняшний день модель, когда гражданин полностью выведен из-под риска.
– Но ведь продавать квартиры после 1 июля можно будет и без эскроу. Если застройщик выполнит требования Минстроя РФ о готовности объектов и темпах продаж, он сможет достроить дома по старым правилам. Есть ли сейчас понимание, какая доля проектов будет достраиваться без эскроу-счетов?
Давайте мы дождемся постановления правительства, увидим критерии в окончательном виде, тогда будет понятно. Сколько бы ни осталось таких проектов – 20-30% или 50%, самое главное – эти критерии должны определить жизнеспособные объекты, которые пройдут строгий контроль, каждый из них будет зафиксирован в Единой информационной системе жилищного строительства и покупатель сможет проверить их.
Вообще, когда мы начали работать над реформой долевого строительства, самая первая проблема, которая бросилась в глаза – никто ничего не знал: люди не знали, когда их дома достроятся, проверить застройщика тоже было негде. Сейчас мы добились того, что рынок стал абсолютно прозрачен.
– Не раз говорилось, что с застройщиками ведется работа в ручном режиме. С какими вопросами чаще всего обращаются застройщики? Есть ли какие-то позиции, с которыми они принципиально не согласны?
Самым сложным в этой ситуации была неизвестность и сама необходимость перехода на новую модель. Реформа, которая сейчас проходит, это самые глобальные изменения на рынке жилищного строительства за всю историю его существования. Компаниям приходится концептуально перестраивать свою работу – это факт. Такие масштабные изменения не могли не вызвать отторжения.
Девелоперу в целом сложно отказаться от так называемого котлового сбора денег. Ведь, что было раньше: застройщик начинал одновременно строить несколько объектов, одновременно продавать, а все деньги, полученные от дольщиков, он использовал по своему усмотрению. А сейчас деньги дольщика должны тратиться на строительство того дома, где он купил квартиру. Вот это самое сложное, потому что застройщики привыкли вольно распоряжаться этими средствами.
Вместе с тем, отмечу, что на этапе работы мы приобрели союзников среди застройщиков. Есть компании, которые добровольно перешли на эскроу-счета, и используют это как конкурентное преимущество. Понятно, что это требует и от Минстроя РФ, и от региональных властей, и от Центробанка очень серьезной работы для внедрения этой модели и решения каких-то дискуссионных, конфликтных вопросов.
– Есть мнение, что сложнее всего перестроиться на новые правила будет региональным застройщикам (в регионах другие темпы продаж, другая себестоимость). Если Москве удастся менее болезненно пережить переход на новые правила, то с регионами дело обстоит иначе. Разрабатываются ли какие-то механизмы поддержки девелоперов в регионах?
Это неверное мнение. Кроме того, и в Москве далеко не все перейдут. Но главное здесь – особую озабоченность вызывают не просто абстрактный регион, а маленькие города. Любому банку легче сотрудничать с крупным клиентом, обслуживать большой проект, а не отправлять специалистов куда-то за сотни километров, чтобы они оценили проект небольшого дома. А вот региональный банк возьмётся за такой проект: он знает и специфику регионального рынка, и с местным застройщиком ему выстроить взаимодействие проще. Это действительно проблема, которая требует серьезного внимания в текущем режиме.
Поэтому мы постоянно обращаем внимание ЦБ на необходимость расширения перечня банков, которые могут работать с эскроу-счетами. Дискуссии ведутся, и баланс, в конце концов, будет найден, на мой взгляд.
– Однако, российские застройщики пока не особо активны в вопросе получения проектного финансирования, об этом говорят сами банки. Почему это происходит?
Существенным фактором сдерживания было отсутствие критериев достройки по старым правилам. После того, как появились первые предложения Минстроя РФ, то количество обращений от застройщиков на получение проектного финансирования существенно возросло. Если взять количество застройщиков, которые обратились в банк ДОМ.РФ, то более трети застройщиков сделали это в последние две недели, после того, как стали известны критерии. Была некая выжидательная позиция, сейчас уже есть понимание, какие проекты пройдут, а какие нет.
– Не раз высказывались опасения, что банки будут отказывать в кредитах застройщику, лишний раз перестраховываясь. Это вопрос сейчас урегулирован?
Безусловно, такое будет – банки будут отказывать застройщикам в кредитах. Все эти риски известны. Конечно, будут застройщики, которые останутся без проектного финансирования. Но это не значит, что эти объекты будут брошены государством. Никто не собирается смотреть, как банкротятся застройщики. Понимая это, и Минстрой РФ, и ДОМ.РФ предусмотрели, в том числе, небанковское финансирование. Именно поэтому сейчас разрабатываются небанковские продукты, которые будут в таких случаях использоваться.
– Многие застройщики выступают за поэтапное раскрытие счетов-эскроу. Как вы относитесь к этой идее?
Я категорически против этого. При поэтапном раскрытии эскроу-счетов предлагается выдавать деньги застройщику по мере строительства дома. Это означает одно – в случае банкротства застройщика или банка – мы снимаем защиту с граждан. Кроме этого, поэтапное раскрытие счетов означает повышение ставок по кредиту для застройщика. Средства, которые находятся на спецсчете, являются гарантией и обеспечением под этот кредит. По мере увеличения продаж, ставка для застройщика снижается, так как возрастают средства на счетах эскроу. Если будет поэтапное раскрытие, то о снижении процентной ставки девелопер может забыть, это будет кредит по рыночной цене. В итоге мы добьёмся только увеличения цены кв м без гарантий защиты прав дольщика.
– По поводу ставок по проектному финансированию сейчас тоже ведутся дискуссии между банками и застройщиками. Какой, на ваш взгляд, должна быть эта ставка?
Понятно, что застройщик хочет ставку для себя меньше, а банк хочет выше. Но здесь очень важно смотреть на возможности, которые дает сам механизм эскроу для регулирования ставки, в том числе ипотечной.
– Какие именно?
Сейчас поясню. Банки выдают ипотеку на квартиру под 10% годовых, дольщик кладет эти деньги на эскроу-счет и выплачивает банку взятый кредит. Эти деньги лежат у банка, и он с них уже получает 10%, эти же деньги банк выдает застройщику, и тоже с них получает проценты. Такие двойные проценты дают возможность банку снижать ставки по ипотеке и проектному финансированию. В приказном порядке такой механизм уменьшения кредита работать не будет. Но чем больше будет задействовано кредитных организаций в этом процессе, тем выше будет конкуренции и больше возможностей.
– Майский указ президента о ежегодном вводе 120 млн кв м, о котором вы уже сказали, может ли быть реализован на таком серьезном этапе реформирования рынка? Когда очевидно, что часть застройщиков уйдет, а цены на жилье вырастут.
Конечно, часть застройщиков уйдет, но только те, кто работал, как пирамиды. Появятся новые застройщики – и я даже в этом не сомневаюсь. Застройщики, кто уже работает с эскроу-счетами, усилят свои позиции.
Кроме этого, после окончательного перехода на эскроу-счета, здесь заработают еще другие мотивационные механизмы. Дело в том, что сейчас на счетах банков лежит около 30 трлн рублей депозитов частных лиц. Каждый вклад застрахованы на 1,4 млн рублей, ставка по ним 5-6%. Модель эскроу-счетов формирует очень интересный инвестиционный инструмент – гарантированный возврат суммы до 10 млн рублей при покупке строящегося жилья (если обанкротится банк). То, что дом будет достроен, теперь сомнений нет, потому что будет проектное финансирование, а значит – доскональная проверка застройщика. Доходность по новостройкам без эскроу-счетов составляла 20-30%. Даже если учесть все расходы, которые возникнут у застройщика, доходность по такому вложению будет выше, чем депозит. Это в том числе, дает возможность привлекать частные инвестиции.
– Меньше трех месяцев осталось до 1 июля. Насколько, на ваш взгляд, отрасль сегодня готова к переходу?
Очень важно то, что сегодня Минстрой РФ абсолютно точно видит все риски, которые есть. Это самое главное. Поэтому все те поправки, которые планируются принять в ближайшее время, направлены на то, чтобы все риски снять. Это и механизмы достройки проблемных объектов, и небанковские продукты. Понимая, что не все застройщики смогут пройти эту реформу, нельзя допустить, чтобы рынок просел. Поэтому к 1 июля у нас будет весь арсенал инструментов, чтобы обеспечить как можно более спокойный переход на новую модель. Примерно через год после того, как все в обязательном порядке перейдут на новую схему, это уже будет понятный работающий механизм.