21 июля 2017 года Государственная Дума приняла законопроект № 139186-7 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Данный законопроект подготовлен во исполнение поручения Президента Российской Федерации от 21 февраля 2017 года № Пр-317 и предусматривает новый законодательный механизм обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, который предполагает использование государственного компенсационного фонда долевого строительства, формируемого на основе обязательных отчислений застройщиков, в качестве единственного способа обеспечения их обязательств.
При подготовке законопроекта ко второму чтению Комитетом ГД по природным ресурсам собственности и земельным отношениям был организован и проведен ряд парламентских мероприятий, в том числе с участием представителей «обманутых дольщиков». Также по инициативе Председателя Госдумы Вячеслава Володина была создана рабочая группа, возглавляемая заместителем Председателя ГД, руководителем фракции «Единая Россия» Владимиром Васильевым. В ходе работы были учтены точки зрения на решение проблемы всех участников мероприятий, среди которых – руководители профильных комитетов ГД, главы фракций, другие депутаты, представители Правительства РФ, застройщики, а также сами граждане, инвестировавшие свои средства в строительство жилья.
“Государственный компенсационный фонд будет способствовать созданию надежного рынка долевого строительства жилья, который необходим нашим гражданам. С принятием законопроекта мы обеспечим гарантии будущим дольщикам, желающим вложить свои средства в строительство многоквартирных домов для приобретения доступного жилья своим семьям” – заявил Председатель Комитета Николай Николаев.
По итогам проделанной работы Правительством РФ были разработаны и внесены в Госдуму поправки к законопроекту, которые учитывают большинство замечаний и предложений по его доработке, отмеченных в заключениях профильных комитетов, постановлении Государственной Думы о принятии законопроекта в первом чтении, а также рекомендациях, подготовленных по итогам парламентских слушаний.
• Правительство РФ признало целесообразным изменить организационно-правовую форму юридического лица, учреждаемого для управления компенсационным фондом. Согласно поправкам, средствами компенсационного фонда будет управлять публично-правовая компания, деятельность которой подробно урегулирована соответствующим федеральным законом. Соответственно, в отношении создаваемой компании будут применяться уже законодательно установленные требования к раскрытию информации о ее деятельности и порядку проверки такой деятельности. Законопроектом предусмотрено включение в состав наблюдательного совета публично-правовой компании двух представителей Федерального Собрания РФ, по одному от каждой палаты, а также включение норм об осуществлении государственного контроля за деятельностью фонда со стороны Счетной палаты РФ.
Преобразование фонда в публично-правовую компанию позволило распространить на нее требования законодательства о закупках и, как следствие, решить вопрос с обеспечением контроля за расходованием средств на ведение ее деятельности.
• Законопроектом устанавливается также исчерпывающий перечень активов, в которые могут инвестироваться временно свободные средства компенсационного фонда.
• Другим важным результатом работы над законопроектом стало установление прозрачного механизма определения размера обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд. «Изначально законопроектом был зафиксирован размер обязательных отчислений в фонд только на период начального этапа его работы. При этом существовала возможность ежегодного изменения его базовой ставки по предложению совета Фонда. Все это вызывало справедливые опасения участников рынка и могло больно ударить по гражданам, на плечи которых был бы переложен рост этих отчислений, – говорит Николаев.
В представленной редакции устанавливается фиксированный размер взносов в компенсационный фонд на уровне 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. При этом величина взноса может изменяться только по результатам актуарного оценивания деятельности Фонда не чаще одного раза в год и только посредством принятия Государственной Думой соответствующего закона.
• Еще одной важной новацией законопроекта является включение в него норм о конкурсном отборе застройщика, претендующего на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также контроле за использованием предоставленных средств.
• При подготовке ко второму чтению из законопроекта были исключены нормы о внесудебном порядке приостановления деятельности застройщика по привлечению средств участников долевого строительства, наделявший контролирующие органы неограниченным административным влиянием на бизнес.
• Наряду с этим в законопроект включена важная норма о создании единой информационной системы жилищного строительства, в которой в открытом доступе будет отображаться информация обо всех не введенных в эксплуатацию объектах долевого строительства.
««Мы нашим решением создаем уникальный информационный ресурс, раскрывающий полную картину о состоянии строительства многоквартирных домов», – считает Николаев. – Застройщики будут обязаны размещать в ней сведения о своей деятельности, включая проектную декларацию, проекты договоров участия в долевом строительстве, а также фотографии строящихся объектов. Органы государственной власти разместят в этой системе информацию о должностных лицах, осуществляющих контроль за деятельностью застройщика, о выданных ими заключениях о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, о проведенных проверках и предписаниях, а также о вступивших в силу постановлениях о привлечении застройщика и его должностных лиц к административной ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве».
• Помимо этого, для эффективной защиты участников долевого строительства законопроектом вводится новый механизм регулирования деятельности застройщиков, кардинальным образом повышающий прозрачность строительного бизнеса, а также ограничивающий риски и потери при банкротстве застройщика. Он предполагает следующие особенности:
1) обособление жилищного строительства от иных видов деятельности с наложением на застройщика ограничений на совершение иных видов операций, не связанных с реализацией проекта строительства жилья;
2) установление принципа «одна компания – одно разрешение на строительство», позволяющего предотвратить эффект «домино»;
3) ужесточение финансовых требований к застройщику посредством установления требования об обязанности застройщика поддерживать на протяжении всего срока строительства достаточность собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта, а также об обеспечении минимального остатка денежных средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения застройщиком разрешения привлекать средства участников долевого строительства;
4) введение обязательного банковского сопровождения деятельности застройщика – застройщик должен будет в обязательном порядке открыть в уполномоченном банке счет, причем только один, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
• Помимо изменения бизнес-модели, используемой в долевом строительстве, предлагается ужесточить требования к органам управления застройщика и его участникам. Предлагается, в частности, запретить вхождение в состав органов управления застройщика лиц, имеющих неснятую или непогашенную судимость за экономические преступления, а также лиц, деятельность которых прямо или косвенно стала причиной банкротства юридического лица.
• Для повышения эффективности и оперативности решения проблем участников долевого строительства в случае банкротства застройщика предлагается усовершенствовать порядок банкротства застройщиков.
«Этим законопроектом мы устраним первоисточник проблемы «обманутых дольщиков» – отсутствие открытости рынка долевого строительства, а также контроля за исполнением застройщиками своих обязательств. Предлагаемый механизм, кардинальным образом повышает прозрачность строительного бизнеса, ограничивает риски граждан и потери при банкротстве застройщика, что обеспечивает значительные гарантии дольщикам, вложившим свои средства в строительство жилых домов», – заявил Николай Николаев.